Mis à jour le 16 juin 2026

Calculateur de rentabilité locative Excel à télécharger

Rendement brut, net et net-net, mensualité de prêt et cash-flow mensuel calculés automatiquement à partir des caractéristiques du bien et du financement.

Ce calculateur de rentabilité locative Excel centralise tous les paramètres d'un investissement immobilier dans un seul fichier. Tu saisis le prix d'achat, les frais de notaire, les éventuels travaux, le loyer mensuel, les charges, la taxe foncière, les frais de gestion et le taux de vacance locative, ainsi que les conditions du prêt, et le fichier calcule immédiatement les trois indicateurs de rendement et le cash-flow mensuel.

Le cash-flow mensuel (loyer encaissé après vacance, moins la mensualité de prêt et les charges au prorata) s'affiche en vert si l'investissement s'autofinance, en rouge si l'effort d'épargne est négatif. Tu peux tester plusieurs scénarios en modifiant les paramètres jaunes pour comparer un apport plus élevé, un taux différent ou un loyer révisé.

Ce que contient le fichier

12 paramètres modifiables : prix, frais de notaire, travaux, loyer, charges, taxe foncière, frais de gestion, vacance, apport, emprunt, taux, durée
Le coût d'acquisition total, le loyer brut annuel, le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net
La mensualité de prêt calculée par la formule PMT, et le cash-flow mensuel
Une mise en forme conditionnelle (vert ou rouge) sur le cash-flow pour voir l'autofinancement en un coup d'œil

Comment utiliser ce modèle

Renseigne les cellules jaunes du bloc « Le bien » avec les caractéristiques du logement ciblé.

Complète les cellules jaunes du bloc « Le financement » avec ton apport, le montant du prêt, le taux et la durée.

Consulte les résultats en dessous pour comparer les rendements et vérifier si le cash-flow est positif.

Rendement brut, net, net-net : quelle différence ?

Le rendement brut est le plus simple : c'est le loyer annuel divisé par le coût d'acquisition total (prix + frais de notaire + travaux). C'est l'indicateur qu'on voit le plus souvent dans les annonces, mais il ne tient compte d'aucune charge.

Le rendement net déduit les charges annuelles récurrentes (copropriété, taxe foncière, frais de gestion). Le rendement net-net va plus loin en intégrant la vacance locative, c'est-à-dire la fraction de l'année sans locataire. C'est lui qui reflète le mieux la réalité de l'investissement, surtout si tu délègues la gestion à une agence.

Cash-flow positif ou négatif : ce que ça signifie

Un cash-flow positif signifie que les loyers couvrent la mensualité de prêt et les charges mensualisées. L'investissement s'autofinance, tu n'as rien à débourser chaque mois en dehors des imprévus. Un cash-flow légèrement négatif est courant sur les marchés tendus, où les prix à l'achat sont élevés par rapport aux loyers.

Le calculateur ne prend pas en compte la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers ou régime LMNP), qui peut significativement réduire le rendement net. Il ne modélise pas non plus la revalorisation du bien dans le temps. Il sert à poser rapidement les bases chiffrées avant d'affiner l'analyse.

Questions fréquentes

La cellule « Taux de vacance locative » dans le bloc paramètres est pré-remplie à 5 %, soit environ 18 jours sans locataire par an. Passe-la à 0 % si tu as un locataire stable depuis des années, ou à 8-10 % si le bien est dans une zone avec une forte rotation.

Les formules de calcul (rendements, mensualité PMT, cash-flow) sont verrouillées pour éviter d'écraser un résultat par erreur. Seules les cellules jaunes des paramètres sont modifiables. Pour tout déprotéger, va dans l'onglet Révision puis « Ôter la protection », aucun mot de passe n'est demandé.

Non, le calculateur se concentre sur la rentabilité avant impôt et avant revalorisation du bien. Les revenus fonciers sont imposés (barème progressif en nu, régime réel ou micro-foncier, ou LMNP au réel), ce qui réduit le rendement net réel. Pour une analyse complète, complète le fichier avec une simulation fiscale adaptée à ta situation.

Le fichier est conçu pour un bien à la fois. Pour comparer deux investissements, duplique l'onglet (clic droit, Déplacer ou copier) et change les paramètres du second onglet. Tu peux alors lire les rendements et cash-flows des deux fiches côte à côte dans Excel.