Calculateur de rentabilité locative Excel à télécharger

Ce calculateur de rentabilité locative Excel centralise tous les paramètres d'un investissement immobilier dans un seul fichier. Tu saisis le prix d'achat, les frais de notaire, les éventuels travaux, le loyer mensuel, les charges, la taxe foncière, les frais de gestion et le taux de vacance locative, ainsi que les conditions du prêt, et le fichier calcule immédiatement les trois indicateurs de rendement et le cash-flow mensuel.

Le cash-flow mensuel (loyer encaissé après vacance, moins la mensualité de prêt et les charges au prorata) s'affiche en vert si l'investissement s'autofinance, en rouge si l'effort d'épargne est négatif. Tu peux tester plusieurs scénarios en modifiant les paramètres jaunes pour comparer un apport plus élevé, un taux différent ou un loyer révisé.

Ce que contient le fichier

• 12 paramètres modifiables : prix, frais de notaire, travaux, loyer, charges, taxe foncière, frais de gestion, vacance, apport, emprunt, taux, durée
• Le coût d'acquisition total, le loyer brut annuel, le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net
• La mensualité de prêt calculée par la formule PMT, et le cash-flow mensuel
• Une mise en forme conditionnelle (vert ou rouge) sur le cash-flow pour voir l'autofinancement en un coup d'œil
• Un second onglet qui compare les quatre régimes d'imposition sur les mêmes chiffres, micro-foncier, foncier réel, micro-BIC et meublé au réel avec amortissement

Comment utiliser ce modèle

Rendement brut, net, net-net : quelle différence ?

Le rendement brut est le plus simple : c'est le loyer annuel divisé par le coût d'acquisition total (prix + frais de notaire + travaux). C'est l'indicateur qu'on voit le plus souvent dans les annonces, mais il ne tient compte d'aucune charge.

Le rendement net déduit les charges annuelles récurrentes (copropriété, taxe foncière, frais de gestion). Le rendement net-net va plus loin en intégrant la vacance locative, c'est-à-dire la fraction de l'année sans locataire. C'est lui qui reflète le mieux la réalité de l'investissement, surtout si tu délègues la gestion à une agence.

Cash-flow positif ou négatif : ce que ça signifie

Un cash-flow positif signifie que les loyers couvrent la mensualité de prêt et les charges mensualisées. L'investissement s'autofinance, tu n'as rien à débourser chaque mois en dehors des imprévus. Un cash-flow légèrement négatif est courant sur les marchés tendus, où les prix à l'achat sont élevés par rapport aux loyers.

Le calculateur ne prend pas en compte la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers ou régime LMNP), qui peut significativement réduire le rendement net. Il ne modélise pas non plus la revalorisation du bien dans le temps. Il sert à poser rapidement les bases chiffrées avant d'affiner l'analyse.