Modèle Excel d’investissement locatif à télécharger

Ce modèle Excel d’investissement locatif part du seul chiffre qui décide vraiment, ce que l’opération prend ou rend sur ton compte en banque chaque mois. Tu renseignes le prix d’achat, les travaux, le montant emprunté, le taux, la durée et l’assurance du crédit, puis le loyer, la vacance locative, les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de gestion. En face, le fichier affiche le coût total de l’opération, la mensualité calculée avec VPM, le cash-flow mensuel, le rendement brut et le rendement net de charges.

Les frais de notaire ont leur feuille à eux, décomposée ligne par ligne. Tu y vois le droit d’enregistrement départemental, la taxe communale additionnelle, les frais d’assiette de l’État, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire calculés au barème par tranches, TVA comprise. Les taux viennent d’impots.gouv.fr et de service-public.gouv.fr, ils portent leur date de contrôle en bas de feuille, et celui du droit départemental reste une case jaune parce qu’il varie d’un département à l’autre.

Une troisième feuille déroule vingt exercices, un par ligne, avec les loyers et les charges revalorisés chaque année, la part d’intérêts qui fond au fil du prêt, le cash-flow cumulé, le capital restant dû et le patrimoine net. Un message rouge signale un crédit plus long que le tableau, et une note sous le tableau explique comment le prolonger. La dernière feuille solde l’opération. Elle donne ce que la vente laisse en poche une fois la banque remboursée, et compare quatre dates de revente, cinq, dix, quinze et vingt ans, pour voir à partir de quand l’affaire devient vraiment rentable.

Ce que contient le fichier

• Les cases jaunes du projet, prix d’achat, travaux, frais de dossier, montant emprunté, taux, durée et assurance du crédit
• Le loyer, la vacance locative, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et la provision pour travaux
• Le calcul en face, coût total de l’opération, mensualité, cash-flow mensuel et annuel, rendement brut, rendement net de charges et loyer qu’il faudrait pour s’autofinancer
• Une feuille de frais de notaire décomposée poste par poste, droits de mutation et émoluments au barème officiel, avec la source et la date de contrôle
• Le tableau des vingt années, prolongeable, loyers revalorisés, intérêts, capital remboursé, cash-flow cumulé, capital restant dû et patrimoine net
• Une feuille de revente qui solde l’opération et met quatre dates de vente côte à côte, cinq, dix, quinze et vingt ans

Comment utiliser ce modèle

Pourquoi le rendement brut ne dit presque rien

Le chiffre affiché dans toutes les annonces est le rendement brut, le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Il ignore trois choses qui pèsent lourd. Les frais d’acquisition d’abord, autour de 8 % du prix dans l’ancien, jamais comptés alors qu’ils sont bel et bien payés. Les charges ensuite, taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance propriétaire non occupant et provision pour travaux, qui reprennent facilement un quart du loyer. La vacance enfin, ce mois où l’appartement reste vide entre deux locataires. Un bien annoncé à 7 % de rendement brut retombe souvent autour de 4 % une fois ces trois postes retirés.

Le cash-flow, lui, ne se discute pas. C’est le loyer encaissé moins les charges moins la mensualité du crédit, assurance emprunteur comprise. Quand il est négatif, tu ajoutes cette somme de ta poche tous les mois pendant toute la durée du prêt, et c’est ce montant qu’il faut savoir supporter avant de signer quoi que ce soit. Un cash-flow négatif ne condamne pas l’opération, puisque le locataire rembourse une partie du capital et que tu te constitues un patrimoine, mais c’est un effort d’épargne mensuel qui mérite d’être chiffré à l’euro près plutôt que découvert au troisième prélèvement.

Reste la question du moment où l’on revend. Les premières années, la mensualité est presque entièrement composée d’intérêts, si bien que le capital restant dû baisse à peine. Vendre au bout de trois ans, avec des frais d’acquisition passés en pure perte et une agence à payer une seconde fois, se solde presque toujours par une perte sèche. La colonne du patrimoine net du tableau des vingt années montre à quel moment la courbe repasse au-dessus de ce que tu as avancé au départ, et c’est cette année-là qui fixe l’horizon minimal d’un investissement locatif.