Amortissement LMNP par composants à télécharger

L’amortissement est ce qui rend la location meublée au réel intéressante, et c’est aussi ce que la plupart des tableaux gratuits font mal. Ce fichier applique la méthode par composants, la seule admise : le gros œuvre, la façade, les installations générales et les agencements ne s’usent pas à la même vitesse, donc ils ne s’amortissent pas sur la même durée.

Tu saisis le prix, les frais et la date de mise en location, et le fichier déduit la valeur du terrain, qui ne s’amortit jamais et se calcule sur le prix et les frais d’acquisition, répartit le reste entre les quatre composants et calcule la dotation de chaque année sur trente ans. Chaque meuble s’amortit depuis sa mise en service, même acheté avant la mise en location. Le dernier onglet applique la limite de l’article 39 C, celle qui interdit à l’amortissement de créer un déficit, reporte tout seul la part non déduite et impute les déficits sur les bénéfices des dix années suivantes.

Ce que contient le fichier

• Un onglet de paramètres avec le prix, les frais de notaire, les travaux, la date de mise en location et la part du terrain
• La ventilation en quatre composants, quotes-parts et durées modifiables, avec un contrôle qui rougit si le total ne fait pas 100 %
• Un onglet mobilier de 22 lignes, date de mise en service, dotation et prorata de première année calculés par ligne
• Le tableau des dotations sur trente ans, composant par composant, chaque colonne s’arrêtant d’elle-même en fin de durée
• Un onglet de déduction qui plafonne l’amortissement aux loyers moins les charges du bien, reporte l’excédent sans limite de durée et suit les déficits sur dix ans

Comment utiliser ce modèle

Pourquoi amortir par composants et pas en bloc

Amortir un bien en une seule ligne sur vingt-cinq ans est simple, mais c’est faux et surtout défavorable. Le fisc admet la décomposition du bâtiment en éléments qui ont chacun leur durée d’usage, et les durées courtes concentrent la déduction sur les premières années, celles où le loyer est déjà encaissé.

Les durées proposées dans le fichier sont les durées d’usage couramment retenues en location meublée, cinquante ans pour le gros œuvre, vingt-cinq pour la façade, vingt pour les installations et quinze pour les agencements. Elles se modifient, l’administration ne fixe pas de barème obligatoire.

La règle qui bloque le déficit

L’article 39 C du code général des impôts interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit. Concrètement, la dotation déductible d’une année est plafonnée aux loyers diminués des charges du bien, et ce qui dépasse n’est pas perdu, il se reporte sur les années suivantes sans aucune limite de durée. Les frais de comptabilité, qui tiennent à l’activité et non au bien, ne réduisent pas ce plafond.

C’est la raison pour laquelle un meublé au réel affiche souvent un résultat nul pendant des années. L’onglet « Déduction » fait ce calcul tout seul et affiche le stock d’amortissement en attente, celui qui viendra effacer les bénéfices futurs.

Un déficit fait par les charges, lui, ne se déduit que des bénéfices de location meublée des dix années suivantes. L’onglet l’impute sur ces bénéfices, les plus anciens d’abord, et montre ce qui se perdrait au bout de dix ans.