Comptabilité LMNP au réel à télécharger

Au régime réel, la location meublée impose de tenir une vraie comptabilité, les loyers de l’année d’un côté, les charges de l’autre, les amortissements à part. Ce fichier organise les trois pour l’année que tu choisis, et calcule le résultat fiscal en appliquant la limite qui empêche l’amortissement de créer ou de creuser un déficit.

Les dépenses se classent dans une liste déroulante de douze catégories, ce qui donne en fin d’année une ventilation lisible et évite d’oublier une charge déductible. Chaque immobilisation porte sa date de mise en service : la première année se calcule au prorata, et la dotation s’arrête quand la base est amortie. Le report d’amortissement des années précédentes se saisit dans une case jaune, et le fichier calcule ce qui se déduit cette année et ce qui repart en report.

Une ligne sans date, datée d’une autre année ou dont le montant est écrit en texte passe en orange, et son montant s’affiche dans les points à vérifier de l’onglet « Résultat » au lieu de disparaître sans rien dire.

Ce que contient le fichier

• Un journal de recettes de 40 lignes, loyer et charges refacturées séparés
• Un journal de dépenses de 60 lignes, catégorie en liste déroulante et colonne « Déductible » pour écarter ce qui ne l’est pas
• Un tableau de 14 immobilisations, dotation de l’année calculée depuis la base, la durée et la date de mise en service
• La synthèse de l’année, des loyers au résultat fiscal, limite et report d’amortissement compris
• Les points à vérifier : lignes sans date ou d’une autre année, montants en texte, immobilisations non amorties
• La ventilation des charges par catégorie, avec la part de chacune

Comment utiliser ce modèle

Loyers acquis, et non seulement encaissés

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : le résultat se calcule sur les loyers acquis, c’est-à-dire courus, quelle que soit leur date de paiement. Un loyer de décembre payé le 3 janvier appartient à l’année de décembre. Même la comptabilité super-simplifiée, qui permet de noter les opérations au fil des encaissements, oblige à reprendre au 31 décembre les loyers dus et les factures non réglées (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 420).

Même logique côté dépenses : une charge compte dans l’année où elle est due, pas dans celle où elle est réglée. Le fichier date donc chaque loyer du mois qu’il paie et chaque dépense de sa facture ou de son échéance.

Ce qui s’amortit et ce qui passe en charge

Un matériel ou un meuble dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 € hors taxes, soit 600 € TTC à 20 %, peut être passé directement en charge l’année de l’achat. Au-delà, il s’immobilise et s’amortit sur sa durée d’usage. Le BOFiP réserve cette tolérance au renouvellement courant du mobilier installé et l’écarte pour l’équipement initial comme pour un renouvellement complet (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30). Le premier ameublement du logement s’amortit donc, même meuble par meuble sous 500 € hors taxes, sauf si tout l’équipement initial reste sous ce seuil.

Les travaux suivent la même frontière. Une réparation se déduit en charge, un remplacement lourd ou une amélioration durable s’immobilise. En cas de doute, un montant élevé et une durée de vie longue penchent du côté de l’amortissement.