Rentabilité d’une location saisonnière à télécharger

Tout le monde répète que la location courte durée rapporte deux à trois fois plus qu’une location nue. C’est parfois vrai, souvent moins qu’annoncé, et presque jamais vérifié sur ses propres chiffres. Ce fichier fait ce calcul-là, et il y ajoute ce que les comparaisons oublient toujours, le ménage payé à chaque séjour et les heures de gestion.

Il ne refait pas le calcul de rendement d’un investissement, qui vit dans le modèle de rentabilité locative. Il traite ce que le court terme ajoute, l’occupation réelle, la saisonnalité, la taxe de séjour, et le seuil de recettes qui fait basculer du statut de loueur non professionnel à celui de professionnel.

Ce que contient le fichier

• Un onglet de paramètres avec l’année suivie, l’acquisition, les charges annuelles et ce qui est propre au court terme
• Un journal de 80 séjours, avec la commission à part et le net par nuit calculé après déduction du ménage
• La taxe de séjour calculée par séjour, nuits multipliées par les voyageurs majeurs et par le tarif d’un meublé classé
• La saisonnalité des douze mois de l’année suivie, nuits comptées dans leur mois, taux d’occupation et prix moyen la nuit
• La comparaison avec une location nue à l’année, jusqu’au gain ramené à l’heure de gestion en plus
• Le test des deux conditions du statut professionnel sur les recettes de l’année, commission comprise, et le tableau de ce qu’il change

Comment utiliser ce modèle

Le net par nuit, le seul chiffre qui tranche

Un séjour de sept nuits à 700 € et un week-end de deux nuits à 260 € ne se comparent pas au montant encaissé. Une fois le ménage payé, à peu près identique dans les deux cas, le week-end rapporte souvent davantage à la nuit.

Le fichier calcule ce net par nuit sur chaque ligne et colore en vert à partir de cent euros, en orange sous cinquante. C’est ce qui permet de décider d’un séjour minimum, ou de facturer le ménage à part.

Le seuil qui fait basculer en professionnel

Deux conditions cumulatives font passer du statut de loueur non professionnel à celui de professionnel, des recettes annuelles supérieures à un seuil, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. En saisonnier, le premier se franchit vite.

Le basculement n’est pas anodin. Les prélèvements sociaux laissent place à des cotisations sociales bien plus lourdes, avec une cotisation minimale due même sans bénéfice. En échange, le déficit devient imputable sur le revenu global et la plus-value relève du régime professionnel, où les amortissements déduits sont réintégrés.

Le piège de la société civile immobilière

Une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ne peut pas pratiquer la location meublée de façon habituelle sans basculer à l’impôt sur les sociétés. C’est l’erreur classique du saisonnier monté en SCI parce que la structure existait déjà.

Le coût ne se voit pas tout de suite, il apparaît à la revente, où la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, donc sur un prix diminué de tous les amortissements pratiqués.