Revenus fonciers au réel à télécharger (déclaration 2044)

En location nue au régime réel, le calcul est simple tant qu’il y a du bénéfice. Dès qu’il y a un déficit, la règle se complique : la part qui vient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur des revenus fonciers futurs, alors que le reste s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle.

Ce fichier fait cette ventilation à ta place. Il impute d’abord les intérêts sur les loyers, mesure ce qui reste, applique les autres charges, puis sépare le déficit en deux blocs et affiche ce qui part sur ta déclaration de revenus et ce qui alimente le stock reportable. Un dernier onglet suit ces reports année par année.

Ce que contient le fichier

• Un journal de loyers de 60 lignes, avec le bien en liste déroulante
• Un journal de charges de 60 lignes réparties sur onze catégories déductibles
• Le calcul complet du résultat foncier, intérêts imputés en premier comme le veut la loi
• La séparation du déficit entre imputation sur le revenu global et report sur dix ans, plafond dans une case modifiable
• Un récapitulatif par bien et un suivi des déficits reportables avec leur dernière année d’imputation

Comment utiliser ce modèle

Pourquoi les intérêts d’emprunt sont traités à part

Le législateur a voulu éviter qu’un investisseur très endetté efface son impôt sur le revenu grâce à ses intérêts. La règle est donc en deux temps. Les intérêts et les frais d’emprunt s’imputent d’abord sur les loyers bruts, et s’ils les dépassent, l’excédent ne peut jamais toucher le revenu global.

Les autres charges viennent ensuite. Le déficit qu’elles produisent s’impute sur le revenu global dans la limite du plafond, et le surplus rejoint le stock reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le fichier applique cette mécanique dans le bon ordre.

L’engagement de location de trois ans

Imputer un déficit foncier sur le revenu global engage à garder le bien loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vendre ou reprendre le logement avant fait perdre l’avantage, et l’administration recalcule l’impôt des années concernées.

Ce point ne se voit pas dans un tableau de calcul, il se retient. Avant d’imputer un gros déficit, vérifie que la location tiendra bien la durée.