Revenus fonciers au réel à télécharger (déclaration 2044)

En location nue au régime réel, le calcul est simple tant qu’il y a du bénéfice. Dès qu’il y a un déficit, la règle se complique : la part qui vient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur des revenus fonciers futurs, alors que le reste s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle.

Ce fichier fait cette ventilation à ta place. Il impute d’abord les intérêts sur les loyers, mesure ce qui reste, applique les autres charges, puis sépare le déficit en deux blocs et affiche ce qui part sur ta déclaration de revenus et ce qui alimente le stock reportable. Les travaux de rénovation énergétique éligibles ont leur propre catégorie, et relèvent le plafond de leur seul montant, sans dépasser 21 400 €.

Sous le résultat, le fichier compare le réel au micro-foncier, ouvert quand les loyers bruts de tout le foyer ne dépassent pas 15 000 € par an et qui retire 30 % pour toutes les charges. Avec ta tranche d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 %, il chiffre ce que coûte chaque régime cette année et désigne le moins cher, sachant qu’opter pour le réel engage pour trois ans.

Le dernier onglet suit les déficits reportables. Le déficit de l’année y arrive tout seul, tu notes ceux des dix années passées, et chaque solde s’éteint après sa dixième année. Le fichier vaut pour une année de revenus, et une date hors de cette année, un bien ou une catégorie hors de la liste, ou un montant écrit en texte passe en orange, avec une alerte dans le résultat.

Ce que contient le fichier

• Un journal de loyers de 60 lignes, avec le bien en liste déroulante
• Un journal de charges de 60 lignes réparties sur douze catégories déductibles, dont la rénovation énergétique éligible
• Le calcul complet du résultat foncier, intérêts imputés en premier comme le veut la loi
• La séparation du déficit entre imputation sur le revenu global et report sur dix ans, plafond relevé par les seuls travaux de rénovation énergétique éligibles
• La comparaison avec le micro-foncier, impôt et prélèvements sociaux de 17,2 % compris, et le régime le moins coûteux de l’année
• Un récapitulatif par bien (six au plus) et un suivi des déficits reportables, éteints après leur dixième année

Comment utiliser ce modèle

Pourquoi les intérêts d’emprunt sont traités à part

Le législateur a voulu éviter qu’un investisseur très endetté efface son impôt sur le revenu grâce à ses intérêts. La règle est donc en deux temps. Les intérêts et les frais d’emprunt s’imputent d’abord sur les loyers bruts, et s’ils les dépassent, l’excédent ne peut jamais toucher le revenu global.

Les autres charges viennent ensuite. Le déficit qu’elles produisent s’impute sur le revenu global dans la limite du plafond, et le surplus rejoint le stock reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le fichier applique cette mécanique dans le bon ordre.

L’engagement de location de trois ans

Imputer un déficit foncier sur le revenu global engage à garder le bien loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vendre ou reprendre le logement avant fait perdre l’avantage, et l’administration recalcule l’impôt des années concernées.

Ce point ne se voit pas dans un tableau de calcul, il se retient. Avant d’imputer un gros déficit, vérifie que la location tiendra bien la durée.