Calcul de plus-value immobilière à télécharger

La plus-value immobilière se calcule avec deux barèmes d’abattement différents, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. C’est ce qui rend le calcul de tête impossible : l’exonération arrive à vingt-deux ans d’un côté, à trente ans de l’autre.

Ce fichier applique les deux barèmes année par année, ajoute la surtaxe qui frappe les plus-values de plus de cinquante mille euros, termes de lissage compris et calculée sur la part de chaque vendeur quand vous êtes plusieurs, et affiche le net vendeur. Les deux options au forfait, sept et demi pour cent de frais et quinze pour cent de travaux, se choisissent dans une liste déroulante et remplacent les montants réels, sauf là où la loi les refuse, un bien hérité pour les frais et un terrain pour les travaux, que le fichier écarte de lui-même. Il applique aussi l’exonération des ventes de 15 000 € au plus et retranche du prix d’achat les amortissements déduits en location meublée.

Ce que contient le fichier

• Les paramètres d’acquisition et de cession, avec la nature du bien, le mode d’acquisition, le nombre de vendeurs et les amortissements de location meublée
• Les deux options au forfait activables ou non, écartées d’office pour un terrain ou un bien hérité
• La durée de détention en années pleines, calculée de date à date
• Les deux barèmes d’abattement complets, de zéro à trente ans, sur un onglet consultable
• L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la surtaxe des plus-values élevées calculée vendeur par vendeur et l’exonération des ventes de 15 000 € au plus
• Les taux, les deux forfaits et le seuil d’exonération dans des cases jaunes modifiables
• Le barème de la surtaxe avec ses tranches à lissage, sur son propre onglet

Comment utiliser ce modèle

Deux barèmes, deux dates d’exonération

L’abattement pour durée de détention ne démarre qu’à la sixième année. Ensuite il court à six pour cent par an jusqu’à la vingt et unième, puis quatre pour cent la vingt-deuxième, ce qui exonère totalement d’impôt sur le revenu à vingt-deux ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est bien plus lent au début, un virgule soixante-cinq pour cent par an, puis il s’accélère fortement après la vingt-deuxième année. L’exonération complète n’arrive qu’à trente ans. Entre vingt-deux et trente ans, on ne paie donc plus d’impôt mais encore des prélèvements sociaux.

Les forfaits, souvent plus avantageux que le réel

Le forfait de sept et demi pour cent du prix d’achat remplace les frais d’acquisition réels, sans avoir à produire de justificatif. Sur une acquisition ancienne dont on a perdu les factures, c’est souvent la seule option praticable. Il ne vaut que pour un bien acheté. Pour un bien reçu par héritage ou donation, seuls comptent les frais réels de la succession ou de la donation, droits et frais d’acte, et le fichier ignore alors l’option.

Le forfait de quinze pour cent pour travaux ne s’applique qu’à un bien bâti détenu depuis cinq ans, et il s’utilise même si aucuns travaux n’ont été faits. Un terrain n’y a pas droit. Le fichier retient les montants réels pour un terrain ou quand la durée est plus courte, même si l’option est sur Oui.

À plusieurs vendeurs, les seuils jouent sur la part de chacun

Quand un couple, des partenaires de Pacs ou des indivisaires vendent ensemble, l’administration apprécie le seuil de 50 000 € de la surtaxe sur la part de plus-value de chacun, pas sur celle du bien. Un couple qui réalise 90 000 € de plus-value imposable, soit 45 000 € chacun, ne paie donc aucune surtaxe. Le fichier fait ce partage dès que tu indiques le nombre de vendeurs, à parts égales.

L’exonération des ventes de 15 000 € au plus suit la même règle et s’apprécie sur le prix revenant à chaque vendeur. À parts inégales, refais le calcul pour chaque vendeur, seul, avec sa part du prix, des frais et des travaux.