Calcul de plus-value immobilière à télécharger
Prix d’acquisition majoré au forfait ou au réel, les deux barèmes d’abattement pour durée de détention, l’impôt, les prélèvements sociaux, la surtaxe et le net vendeur.
La plus-value immobilière se calcule avec deux barèmes d’abattement différents, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. C’est ce qui rend le calcul de tête impossible : l’exonération arrive à vingt-deux ans d’un côté, à trente ans de l’autre.
Ce fichier applique les deux barèmes année par année, ajoute la surtaxe qui frappe les plus-values de plus de cinquante mille euros, termes de lissage compris, et affiche le net vendeur. Les deux options au forfait, sept et demi pour cent de frais et quinze pour cent de travaux, se choisissent dans une liste déroulante et remplacent les montants réels.
Ce que contient le fichier
Les paramètres d’acquisition et de cession, avec les deux options au forfait activables ou non- La durée de détention en années pleines, calculée de date à date
- Les deux barèmes d’abattement complets, de zéro à trente ans, sur un onglet consultable
- L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la surtaxe des plus-values élevées
- Le barème de la surtaxe avec ses tranches à lissage, sur son propre onglet
Comment utiliser ce modèle
Renseigne la date et le prix d’acquisition, puis choisis si tu retiens les forfaits ou tes montants réels.
Saisis la date de cession, le prix de vente et les frais qui restent à ta charge.
Lis la plus-value brute, l’impôt total et le net vendeur dans le bloc du bas.
Deux barèmes, deux dates d’exonération
L’abattement pour durée de détention ne démarre qu’à la sixième année. Ensuite il court à six pour cent par an jusqu’à la vingt et unième, puis quatre pour cent la vingt-deuxième, ce qui exonère totalement d’impôt sur le revenu à vingt-deux ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux, le rythme est bien plus lent au début, un virgule soixante-cinq pour cent par an, puis il s’accélère fortement après la vingt-deuxième année. L’exonération complète n’arrive qu’à trente ans. Entre vingt-deux et trente ans, on ne paie donc plus d’impôt mais encore des prélèvements sociaux.
Les forfaits, souvent plus avantageux que le réel
Le forfait de sept et demi pour cent du prix d’achat remplace les frais d’acquisition réels, sans avoir à produire de justificatif. Sur une acquisition ancienne dont on a perdu les factures, c’est souvent la seule option praticable.
Le forfait de quinze pour cent pour travaux ne s’applique qu’à partir de cinq ans de détention, et il s’utilise même si aucun travaux n’a été réalisé. Le fichier retient les montants réels quand la durée est plus courte, même si l’option est sur Oui.
Modèles liés
Rentabilité locative
Rendement brut, net et net-net, mensualité de prêt et cash-flow mensuel calculés automatiquement à partir des caractéristiques du bien et du financement.
Voir le modèleAmortissement de prêt
Mensualité, intérêts, capital remboursé et reste dû calculés automatiquement, échéance par échéance, jusqu’à 25 ans.
Voir le modèleRevenus fonciers
Journal des loyers et des charges par bien, résultat foncier, et surtout la ventilation du déficit entre la part imputable sur le revenu global et celle reportable dix ans.
Voir le modèlePour aller plus loin
Des exercices Excel corrigés pas à pas, avec leurs fichiers à télécharger.
Questions fréquentes
Non, la vente de la résidence principale est totalement exonérée, il n’y a aucun calcul à faire. Ce fichier vise une résidence secondaire, un investissement locatif, un terrain ou un bien reçu en héritage. Si tu vends ta résidence principale, aucune de ces lignes ne te concerne.
Le taux d’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux sont dans deux cases jaunes du bloc « L’impôt à payer ». Change-les et tout se recalcule. Les barèmes d’abattement et de surtaxe sont sur leurs propres onglets, entièrement modifiables eux aussi, ce sont de simples tableaux de valeurs.
En années pleines de date à date, pas en années civiles. Un bien acheté le 1er juillet 2005 et vendu le 30 juin 2027 compte vingt et un ans, pas vingt-deux, ce qui change complètement l’abattement. Le fichier fait ce calcul à partir des deux dates saisies, il suffit d’être exact sur celles-ci.
Oui, y compris ses tranches à lissage. Elle frappe la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, celle qui reste après abattement, dès qu’elle dépasse cinquante mille euros. Le barème complet est consultable sur l’onglet « Surtaxe », avec les coefficients qui évitent qu’un euro de plus coûte mille euros d’impôt.
Le notaire le calcule et le reverse le jour de la vente, il est prélevé sur le prix. Ce fichier ne remplace pas son calcul officiel, il sert à savoir où on met les pieds avant de signer, et à comparer l’effet d’une vente cette année ou dans deux ans quand l’abattement aura progressé.
Toute la boîte à outils Excel
Formules, exercices, modèles, raccourcis, lexique : tout ce qu’il te faut pour progresser, en accès libre.
Tout voir
