Modèle Excel pour comparer trois prêts immobiliers

Ce comparateur de prêts immobiliers accueille trois offres de banque et calcule pour chacune le coût total du crédit. Tu recopies dans les cases jaunes ce que chaque établissement t’a écrit, la durée, le taux nominal, le taux d’assurance, les frais de dossier, de garantie et de courtage. Le fichier en tire la mensualité avec VPM, le total des intérêts, le total de l’assurance et les frais payés une seule fois, puis affiche le classement et l’écart en euros entre la meilleure offre et les deux autres.

L’assurance emprunteur reçoit un onglet entier, parce que c’est souvent elle qui décide du gagnant. Une cotisation calculée sur le capital initial ne baisse jamais, alors qu’une cotisation assise sur le capital restant dû fond avec l’amortissement et finit près de deux fois moins chère à taux affiché égal. Le fichier calcule les deux méthodes pour chaque offre, année par année, et donne l’écart en euros, c’est-à-dire exactement l’argument à poser sur la table au moment de demander une délégation d’assurance.

Un troisième onglet rejoue le classement à la date où tu penses revendre. Tu indiques au bout de combien d’années tu soldes le prêt et le fichier calcule le capital restant dû, les deux plafonds légaux de l’indemnité de remboursement anticipé, puis retient le plus petit des deux comme le fait la loi. Sur l’exemple livré avec le fichier, l’écart entre la meilleure offre et la plus chère tombe de 31 000 € sur toute la durée à 2 700 € seulement si tu revends au bout de huit ans.

Ce que contient le fichier

• Les cases jaunes des trois offres, durée, taux nominal, taux d’assurance, frais de dossier, frais de garantie et frais de courtage
• Le coût total de chaque offre, intérêts, assurance et frais additionnés, avec l’écart en euros par rapport à la meilleure des trois
• Un verdict qui nomme l’offre la moins chère et chiffre ce qu’elle fait gagner face à la plus chère
• Un contrôle du seuil de l’usure du trimestre, posé dans des cases modifiables puisqu’il est recalculé tous les trois mois
• Un onglet Assurance qui chiffre les deux méthodes de calcul, sur le capital initial et sur le capital restant dû, année par année sur vingt-cinq ans
• Un onglet Remboursement anticipé qui rejoue le classement à la date de revente, indemnité plafonnée par la loi comprise

Comment utiliser ce modèle

Pourquoi le taux nominal ne désigne presque jamais la bonne offre

Le taux nominal est le chiffre que les banques mettent en vitrine, et c’est le seul que la plupart des emprunteurs comparent. Il ne couvre pourtant que les intérêts. À côté viennent l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et, le cas échéant, les honoraires du courtier, soit plusieurs milliers d’euros qui n’apparaissent nulle part dans le taux affiché. L’exemple livré avec le fichier le montre sans détour. L’offre qui affiche 3,15 %, le taux le plus bas des trois, ressort la plus chère de toutes avec 133 800 € de coût total, tandis que celle qui affiche 3,45 % gagne à 102 600 €. L’écart de 31 000 € vient d’une assurance quatre fois moins chère et de cinq années de durée en moins.

L’assurance emprunteur mérite qu’on s’y arrête, parce que deux contrats au même taux affiché ne coûtent pas le même prix. Sur le capital initial, la cotisation se calcule une fois pour toutes sur la somme empruntée et ne bouge plus jusqu’à la dernière échéance. Sur le capital restant dû, elle suit l’amortissement et se réduit chaque année, si bien qu’elle revient à peu près à la moitié sur toute la durée. Un contrat de groupe bancaire fonctionne le plus souvent sur le capital initial, une délégation extérieure sur le capital restant dû, et c’est ce détail contractuel, bien plus que le taux, qui creuse l’écart. La loi Lemoine du 28 février 2022 autorise depuis le 1er septembre 2022 à changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes, ce qui rend l’économie calculée par le fichier immédiatement récupérable.

Reste la question que personne ne se pose au moment de signer, et qui compte pourtant beaucoup. Un prêt sur vingt ans se rembourse rarement sur vingt ans, parce qu’on revend, qu’on déménage ou qu’on rachète le crédit ailleurs. Ce jour-là, la banque réclame une indemnité de remboursement anticipé. L’article R313-25 du code de la consommation la plafonne doublement, elle ne peut dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement, et c’est le plus petit des deux montants qui s’applique. L’article L313-48 la supprime tout à fait en cas de vente du bien après un changement de lieu d’activité professionnelle, de décès, ou de cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint. Comme l’indemnité se calcule sur le capital qui reste, elle pénalise davantage les longues durées, ce qui suffit parfois à renverser le classement.