Modèle Excel de capacité d’emprunt à télécharger

Ce modèle Excel de capacité d’emprunt part de ce que gagne vraiment ton foyer. Tu renseignes les salaires nets, les primes et le 13e mois annualisés, les revenus locatifs que la banque ne retient qu’à 70 %, puis tes charges, c’est-à-dire les mensualités de crédits en cours et la pension alimentaire versée. En face, le fichier affiche les revenus retenus, le taux d’endettement déjà utilisé, la mensualité maximale, le montant que tu peux emprunter et le budget total une fois ton apport ajouté.

L’assurance emprunteur est traitée correctement, ce qui est rare dans les simulateurs gratuits. Elle se calcule sur le capital emprunté et s’ajoute à la mensualité, elle ne se retranche pas du taux du prêt. Le fichier dénoue ce calcul avec la fonction VA, puis retrouve la mensualité de crédit avec VPM, si bien que le montant affiché est celui qu’une banque obtiendrait de son côté.

Deux autres feuilles complètent le tableau. La feuille Sensibilité rejoue le montant empruntable pour trois durées et quinze taux, en tableau croisé coloré, pour voir ce que valent cinq ans de durée en plus ou un quart de point négocié. La feuille Amortissement déroule les 180 premières échéances du prêt correspondant, avec les intérêts, le capital remboursé, l’assurance et le capital restant dû.

Ce que contient le fichier

• Les cases jaunes du foyer, salaires nets, primes annualisées, loyers retenus à 70 %, crédits en cours et pension versée
• Le calcul complet en face, revenus retenus, taux d’endettement atteint, mensualité maximale, montant empruntable et budget total avec l’apport
• Le plafond de 35 % dans une case modifiable, avec la source réglementaire citée en bas de feuille
• Un tableau croisé de sensibilité, quinze taux par trois durées, avec l’écart entre 25 ans et 15 ans
• Le tableau d’amortissement du prêt trouvé, 180 échéances avec intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû

Comment utiliser ce modèle

Comment une banque calcule vraiment ta capacité d’emprunt

Le chiffre qui décide de tout s’appelle le taux d’effort, et il ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance du prêt comprise. Ce plafond n’est pas une habitude de banquier, c’est une décision du Haut Conseil de stabilité financière, qui fixe aussi une durée maximale de 25 ans. Les banques peuvent y déroger, mais sur 20 % au plus de leurs nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre, et au moins 70 % de cette marge doit aller à des achats de résidence principale, dont au moins 30 % à des primo-accédants. Autant dire que la dérogation existe, mais qu’elle ne se demande pas, elle s’obtient sur un dossier solide.

Tous les revenus ne comptent pas de la même façon. Les salaires nets entrent en entier, les primes et le 13e mois sont annualisés puis ramenés au mois, et les revenus locatifs ne sont retenus qu’à 70 % environ, la banque gardant le reste pour la vacance et les charges du bien. Un revenu variable est souvent lissé sur la moyenne des trois dernières années. Du côté des charges, les mensualités de crédits en cours et la pension alimentaire versée se déduisent directement de la mensualité disponible, ce qui explique qu’un crédit auto de 280 € par mois coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat.

Reste le piège de l’assurance emprunteur. Beaucoup de calculs la glissent dans le taux du prêt, ce qui est faux et gonfle artificiellement le résultat. Elle se calcule sur le capital emprunté, à un taux annuel qui dépend de ton âge et de ton état de santé, et elle vient s’ajouter à la mensualité de crédit. Comme cette assurance mange une part de la mensualité maximale, elle réduit d’autant le capital que tu peux emprunter. Un dixième de point gagné en déléguant le contrat à un autre assureur rend donc quelques milliers d’euros de capacité, exactement comme un quart de point négocié sur le taux du prêt.